Stopa zwrotu z inwestycji — ROI, CAGR i zysk realny po inflacji
„Zarobiłem 50%” brzmi dobrze, ale w jakim czasie i po jakich kosztach? Jak poprawnie liczyć i porównywać zyski z inwestycji: ROI, średnioroczny CAGR, wpływ opłat, podatku i inflacji.
Żeby porównać dwie inwestycje, trzeba sprowadzić ich wyniki do wspólnej miary. Najczęściej używa się dwóch: ROI — ile zarobiłeś łącznie, i CAGR — ile średnio co roku.
ROI — zwrot łączny
ROI = (wartość końcowa − nakład) ÷ nakład × 100%
Kupiłeś za 10 000 zł, po 3 latach masz 15 000 zł: ROI = 5000 ÷ 10 000 = 50%. Do nakładu wlicz wszystkie koszty — prowizje, opłaty notarialne, remont mieszkania przed wynajmem.
CAGR — średni zwrot roczny
CAGR = (wartość końcowa ÷ nakład)^(1 ÷ lata) − 1
W tym samym przykładzie: 1,5^(1/3) − 1 = 14,47% rocznie. To nie jest 50 ÷ 3 = 16,67%, bo zyski z kolejnych lat pracują na siebie (procent składany). Proste dzielenie zawsze zawyża wynik zysków i zaniża strat.
| Inwestycja | ROI | Czas | CAGR |
|---|---|---|---|
| A | 50% | 3 lata | 14,47% |
| B | 80% | 6 lat | 10,29% |
| C | 21% | 1 rok | 21,00% |
Inwestycja B ma najwyższe ROI, ale najniższe tempo wzrostu. Oba wskaźniki dla własnych liczb policzysz w kalkulatorze ROI i CAGR.
Opłaty — mały procent, duża różnica
Opłata za zarządzanie 2% rocznie wydaje się niewielka, ale działa przez wszystkie lata. 10 000 zł przez 20 lat:
- przy 7% rocznie: ok. 38 700 zł,
- przy 5% rocznie (7% minus 2% opłat): ok. 26 530 zł.
Różnica to ponad 12 000 zł — więcej niż cała wpłata. Wieloletnie scenariusze sprawdzisz w kalkulatorze procentu składanego.
Podatek i inflacja
Od zysków kapitałowych w Polsce płaci się zwykle 19% podatku (przy lokatach pobiera go bank — zob. lokata i podatek Belki; ulgi dają m.in. konta IKE i IKZE). Zysk realny, czyli wzrost siły nabywczej, liczy się tak:
stopa realna = (1 + stopa nominalna) ÷ (1 + inflacja) − 1
Przy CAGR 6% i inflacji 4%: 1,06 ÷ 1,04 − 1 = 1,92% realnie rocznie (a nie 2%, jak przy prostym odejmowaniu — różnica rośnie przy wysokiej inflacji).
Na co uważać przy porównywaniu
- Okres — wyniki z różnych lat nie są porównywalne; inwestycja z „dobrego roku” na giełdzie wygląda świetnie.
- Ryzyko — wyższy zwrot zwykle oznacza większe wahania i możliwość straty. Lokata i akcje to różne rzeczy, nawet przy podobnym wyniku historycznym.
- Wpłaty w trakcie — przy regularnych wpłatach ROI i CAGR z jednej kwoty są mylące; użyj stopy wewnętrznej (funkcja XIRR w arkuszu).
- Wyniki historyczne nie gwarantują przyszłych.
Artykuł ma charakter edukacyjny i nie jest poradą inwestycyjną.
Narzędzia do tego poradnika
ROICAGRstopa zwrotuinwestowanieinflacjaopłaty