Wynajem mieszkania — podatek, najem okazjonalny i ile naprawdę zarabia się na najmie

Podatek: ryczałt od przychodu

Osoba prywatna wynajmująca mieszkanie (poza działalnością gospodarczą) płaci ryczałt: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Nie odlicza się żadnych kosztów, nie płaci się składki zdrowotnej. Podatek dla swojego czynszu policzysz w kalkulatorze ryczałtu od najmu.

• Najem trzeba zgłosić — najprościej, wpłacając pierwszy ryczałt lub składając oświadczenie w urzędzie skarbowym do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie.
• Ryczałt wpłaca się co miesiąc (lub kwartał) na mikrorachunek podatkowy, do 20. dnia następnego miesiąca.
• Roczne zeznanie PIT-28 — do 30 kwietnia.
• Małżonkowie mogą rozliczać najem oboje — wtedy próg 100 000 zł dotyczy każdego z nich osobno.

Najem okazjonalny

To szczególna forma umowy dla osób prywatnych, która ułatwia eksmisję nieuczciwego najemcy. Wymaga:

1. umowy na czas określony (do 10 lat),
2. oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu,
3. wskazania lokalu, do którego najemca się wyprowadzi (ze zgodą właściciela tego lokalu),
4. zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Kaucja przy najmie okazjonalnym może wynosić maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu.

Ile naprawdę zarabia się na najmie

mieszkanie 600 000 zł + koszty zakupu i wykończenia 50 000 zł czynsz 3000 zł × 11 miesięcy (miesiąc przerwy) = 33 000 zł − ryczałt 2805 zł − czynsz do wspólnoty, ubezpieczenie, naprawy ok. 9000 zł = ok. 21 200 zł rocznie → ok. 3,3% netto rocznie

Do tego dochodzi ewentualny wzrost wartości mieszkania (albo spadek). Stopę zwrotu porównasz z innymi inwestycjami w kalkulatorze ROI i CAGR (zob. stopa zwrotu). Pamiętaj o inflacji — realny zysk to stopa zwrotu minus inflacja (kalkulator inflacji, inflacja i siła nabywcza).

Jak ustalić czynsz

• Porównaj ogłoszenia podobnych mieszkań w okolicy (metraż, piętro, standard, balkon, parking).
• Ustal, co jest w czynszu: opłaty do wspólnoty, media, internet. Najczytelniej: czynsz najmu + opłaty eksploatacyjne + media wg zużycia.
• Zapisz w umowie zasady waloryzacji (np. raz w roku o wskaźnik inflacji).
• Protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami i stanem liczników chroni obie strony.

Koszty zakupu mieszkania pod wynajem oszacujesz w kalkulatorze kosztów zakupu — opis całego procesu znajdziesz w poradniku zakup mieszkania krok po kroku.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej.